Als je een huis koopt, heb je vaak een hypotheek nodig. Let er op dat je maandelijkse hypotheeklasten goed aansluiten bij je inkomen én bij je uitgaven. Zo kom je niet in betalingsproblemen, nu of over een aantal jaren. Hoe kies je een passende hypotheek?
Op deze pagina
Hoeveel hypotheek kan ik krijgen en betalen?
De maandlasten van de hypotheek hangen af van het bedrag dat je leent, de rente en het type hypotheek. Bepaal eerst zelf hoeveel je wilt besteden.
Maak een overzicht van je inkomsten en je uitgaven om te bepalen wat je maandelijks kunt besteden aan de hypotheeklasten. Je kunt hiervoor handig gebruik maken van de Nibud-tool Persoonlijk Budgetadvies.
Bepaal ook wat je in de toekomst van plan bent te gaan doen. Meer of minder werken, studeren, gezinsuitbreiding? Allemaal zaken die de hoogte van je inkomsten en uitgaven beïnvloeden. Heb je dit in beeld dan heb je zicht op de maandlasten en het aflossen van een hypotheek, nu en in de toekomst.
Hou er ook rekening mee dat je bij een koopwoning een buffer nodig hebt voor het onderhoud van de woning en andere onvoorziene zaken. En dat de belastingen van de gemeente en het waterschap hoger zijn dan bij een huurwoning.
Al deze antwoorden, samen met het spaargeld dat je misschien hebt of verwacht te krijgen bepaalt hoeveel hypotheek je maandelijks kunt betalen, zonder nu of later in problemen te komen.
Een goede financieel adviseur helpt je bij je keuze voor een hypotheek en houdt daarbij rekening met je bestedingsruimte. Lees hier meer over het inschakelen van een financieel adviseur.
De maximale hypotheek
De maximale hypotheek mag niet hoger zijn dan 100 procent van de waarde van de woning. Je kunt aankoop- en verbouwingskosten dus niet meefinancieren in je hypotheek. Uitzondering op deze regel is de financiering van energiebesparende maatregelen (bijvoorbeeld dakisolatie). Sommige financiers bieden voor dergelijke maatregelen ook een korting op het rentepercentage van de hypotheek. Dit kun je navragen bij je hypotheekadviseur.
Hypotheekaanbieders toetsen aan de hand van wettelijke leennormen hoeveel een huishouden maximaal kan lenen. Omdat deze normen zijn gebaseerd op gemiddelde budgetten, kan het zijn dat de maandlasten toch niet goed passen in jouw budget. Een maximale hypotheek betekent vaak flink bezuinigen. Zeker als je specifieke kosten of wensen hebt. Dus wees er voorzichtig mee.
Waar kijkt de hypotheekverstrekker naar?
Voordat een geldverstrekker je een hypotheek geeft, kijkt hij naar een paar dingen:
- Je inkomen: kun je de rente en aflossing van de hypotheek betalen? Als je een partner hebt, wordt er voor de hypotheek gerekend met jullie gezamenlijke inkomen.
- Persoonlijke omstandigheden: heb je individuele verplichtingen waar je maandelijks aan moet betalen? Zoals het aflossen van andere leningen (ook studielening) of als je alimentatie moet betalen. Dan is dat van invloed op de hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen.
- De waarde van het huis: als je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, kan de geldverstrekker de woning verkopen. Met de opbrengst kan hij de schuld dan betalen.
- De energiezuinigheid van het huis: een huis met een goed energielabel betekent een lagere energierekening. Dus heb je meer ruimte om hypotheeklasten te kunnen betalen.
Hypotheekverstrekkers moeten zich houden aan financieringslastpercentages. Deze zijn door de overheid vastgesteld. Het financieringslastpercentage is dat deel van het inkomen dat maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed. Het Nibud adviseert de overheid over de hoogte van deze percentages.
Soort hypotheek
Als je een nieuwe hypotheek wil afsluiten, is dat meestal een annuïtaire hypotheek.
Kenmerken annuïteitenhypotheek
- Je betaalt maandelijks een vast bedrag. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing van je hypotheek.
- In het begin van de looptijd betaal je veel rente en los je weinig af. Later is dat omgekeerd: je betaalt dan weinig rente en lost veel af.
- Aan het einde van de looptijd heb je de hele hypotheek afgelost.
- Als je gebruikmaakt van hypotheekrenteaftrek zijn de netto lasten in het begin laag. Later lopen de maandlasten op.
Er zijn natuurlijk meer soorten hypotheken. De website van Vereniging Eigen Huis biedt veel informatie over hypotheken.
Hypotheekrente
Over je hypotheek betaal je rente, net als over andere leningen. De hoogte van de hypotheekrente bepaalt voor een deel hoe hoog jouw hypotheeklasten zijn. Dit rentebedrag staat niet vast, maar verandert regelmatig. Hoe lager de rente, hoe minder hypotheeklasten je hebt. De hoogte van de hypotheekrente is onder andere afhankelijk van jouw persoonlijke situatie. Denk aan de waarde van je woning, de hypotheekvorm die je kiest en de periode waarvoor je de rente vastzet.
Hypotheekrenteaftrek
De rente van een hypotheek voor de eerste eigen woning is onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar voor de belasting. Als je de hypotheek tenminste gebruikt voor de aankoop of verbetering van je huis. Dat bespaart je veel geld: ongeveer 37 procent van de rentekosten.
Je kunt voor nieuwe hypotheken alleen gebruikmaken van renteaftrek bij lineaire en annuïtaire hypotheken. Voor bestaande hypotheken afgesloten voor 2013 blijft de renteaftrek mogelijk bij alle vormen. Let op dat de aflossing van een hypotheek niet aftrekbaar is voor de belasting, het gaat alleen om de rente die aftrekbaar is.
Hypotheeklasten verlagen
Je wil natuurlijk niet meer betalen voor je hypotheek dan nodig is. Er zijn een aantal zaken die dan goed zijn om te weten.
WOZ-waarde
Jaarlijks ontvang je van de gemeente een WOZ-beschikking (Wet Waardering Onroerende zaken). Een gestegen WOZ-waarde van je woning kan betekenen dat je een verlaging van de hypotheekrente kunt krijgen. Je risico-opslag wordt dan lager.
Je risico-opslag is lager als je minder leent ten opzichte van de waarde van je huis. Aflossen op je hypotheek of een waardestijging van je huis, kan dus zorgen voor een lagere risico-opslag en daarmee een lagere rente. Je maandlasten gaan dan omlaag. Alle reden om navraag te doen bij je hypotheekverstrekker.
Rentevaste termijn
Vaak kun je de rente voor een aantal jaren vastzetten. Aan het eind van deze termijn wordt de rente aangepast aan de rentestand die dan geldt. Met een lange rentevaste termijn heb je zekerheid over je maandlasten en heb je er geen last van als de rente de komende jaren stijgt. Maar je hebt ook geen voordeel als die misschien gaat dalen. Als je de rente meer dan 10 jaar vastzet kun je een hoger bedrag lenen dan als je de rente korter dan 10 jaar vastzet.
Nationale Hypotheek Garantie
Wanneer je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluit, neemt bij betalingsproblemen de NHG de restschuld over van de hypotheekverstrekker. De verstrekker krijgt dus altijd betaald. Daarom kan de hypotheekrente voor hypotheken met NHG lager zijn. In bepaalde gevallen kan de NHG jouw restschuld vervolgens kwijtschelden. Bekijk voor een uitleg de video.
Voordelen van NHG in 2024
Hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) moeten zich houden aan de financieringslastpercentages. Dit is het deel van het inkomen dat maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed. Deze regeling voorkomt dat er onverantwoord hoge hypotheken worden verstrekt. Daarmee wordt het risico op gedwongen verkopen en een restschuld kleiner. Dat is voordelig voor de hypotheekverstrekkers én voor de huizenverkopers.
Restschuld of overwaarde hypotheek
Soms ontstaat er een verschil tussen de waarde van een woning en de resterende hypotheekschuld. Er is dan sprake van een restschuld of een overwaarde.
Stel, je hebt een hypotheek afgesloten voor 200.000 euro. Je woning is inmiddels 250.000 euro waard. Dan is er sprake van overwaarde. Je kunt dan je hypotheek verhogen en zo aan extra geld komen. Dit wordt een tweede hypotheek genoemd. Je moet dan per maand wel meer afbetalen. Ook kost het wijzigen van de hypotheek flink wat geld.
De rente op de extra hypotheek is alleen aftrekbaar als je het geld gebruikt voor het onderhoud van je eigen (eerste) woning. Je moet de extra hypotheek ook minimaal annuïtair aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
Het omgekeerde van overwaarde kan ook voorkomen. Je hypotheek is dan hoger dan de waarde van de woning. Zolang je de maandlasten betaalt is dat geen probleem. Zodra je de woning wilt of moet verkopen, kun je blijven zitten met een restschuld. De opbrengst van de woning is dan niet genoeg om de hypotheek te kunnen aflossen.
Wat je kunt doen als je te maken hebt met een restschuld.
Problemen met de hypotheeklast
Lukt het niet meer om de maandelijkse hypotheeklasten te betalen? Dan is het belangrijk dit bij de hypotheekverstrekker te melden. Doe dit zo snel mogelijk om te voorkomen dat er boetes ontstaan, je extra kosten krijgt vanwege een incasso of dat de achterstand van de hypotheek te hoog oploopt. In het uiterste geval kan de hypotheekverstrekker je huis (gedwongen) verkopen.
Daarom is het belangrijk om op tijd contact op te nemen met de hypotheekverstrekker zodat je afspraken kunt maken over het oplossen van je hypotheekachterstanden.