In de huidige woningmarkt is het maximale hypotheekbedrag een veelbesproken onderwerp. Hoeveel mag ik lenen om (te proberen) een woning te vinden? Namens het Nibud stel ik al meer dan twintig jaar het advies op over hoeveel mensen maximaal mogen lenen voor de aanschaf van een woning. De Volkskrant vroeg mij daarom hoe het zit met de hypotheeknormen nu we te maken hebben met stijgende hypotheekrente en historisch hoge inflatie.
Gepubliceerd in de Volkskrant
De afgelopen maanden is de hypotheekrente verdubbeld en schoot de inflatie omhoog. ‘Die cijfers kabbelden de laatste jaren een beetje voort’, vertelt Marcel Warnaar in een van de spreekkamers van het Nibud. ‘Nu zitten we in een storm. Dat betekent nog niet dat we met onze hypotheken in de problemen zitten. De leennormen zijn ruim genoeg om tegenvallers of extra uitgaven op te vangen.’
Worden de hypotheeknormen aangescherpt? Mogen mensen volgend jaar minder lenen?
‘Als de hypotheekrente en de inflatie oplopen, is het logisch dat de leennormen volgend jaar wat scherper zullen zijn. De maandlasten lopen immers op. Het gaat uiteindelijk om koopkracht. Betaalbaarheid van de hypotheek staat bij ons centraal. We zitten daarbij altijd aan de voorzichtige kant. Je moet je de maandlasten over de volledige dertig jaar kunnen veroorloven, ook als je bijvoorbeeld kinderen krijgt.
‘We weten nog niet hoeveel de normen zullen veranderen, maar het zal geen enorme klap zijn. We verwerken veranderingen in een gemiddelde van vier jaar. Of het nu een economische schok is of een nieuwe belastingmaatregel, we proberen het effect zo wat te dempen. De huidige teruggang in koopkracht door de inflatie zul je dus niet in één keer hoeven mee te nemen.’
Wat voor effect heeft minder leenruimte op de huizenprijzen?
‘Dat is moeilijk te zeggen. In het verleden zag je de leenruimte en de huizenprijzen wel redelijk parallel oplopen, maar de laatste twee jaar niet meer. Er is bijna geen verband meer tussen de leencapaciteit en de huizenprijzen. Die leenruimte is bijna niet vergroot, maar de huizenprijzen zijn met ongeveer 20 procent per jaar gestegen.
‘Er is dus veel meer eigen geld richting woningaankopen gegaan. Dat zijn bijvoorbeeld mensen die met de overwaarde van hun woning in de portemonnee een volgende stap maken. Die staan op een kijkdag vooraan in de rij. Mensen die het alleen van een hypotheek moeten hebben staan achteraan, omdat ze vaak minder geld hebben in te brengen.
‘Verder zie je natuurlijk de beleggers die woningen kopen voor de verhuur. En verder de mensen die een nieuwe woning kopen en hun oude huis aanhouden voor de verhuur. Die groep is ook gegroeid.’
Heeft het Nibud met de focus op maandlasten bijgedragen aan de huizenprijsexplosie? Bij een dalende rente neemt de koopkracht immers snel toe. Had er geen veiligheidsklep in het systeem moeten zitten?
‘Nee, volgens mij niet. De betaalbaarheid van een hypotheek en de verhouding tussen hypotheek en de waarde van de woning, dat zijn gescheiden werelden. We gaan niet speculeren over waardedaling of -stijging van een onderpand. We kijken naar de nettomaandlast. Die moet gelijk blijven, ongeacht de rentestand. Is de rente lager, dan kun je dus meer lenen.
‘We zijn daarin heel voorzichtig. In het buitenland zijn ze wat losser op die betaalbaarheid, maar wordt juist meer gelet op de waarde van het onderpand. Als je minder dan 100 procent van de waarde van het onderpand kunt lenen, loopt de bank geen enkel risico bij wanbetaling.
‘Het is natuurlijk uiteindelijk de politiek die beslist wat ze doen met ons advies. Dit is nu de Nederlandse manier. Ik laat weleens een plaatje zien van mensen die op de rand van de Grand Canyon gaan staan, vlak voor de afgrond. Mogen zij zelf bepalen of ze daar gaan staan, met het gevaar over de rand te vallen? Of niet? In Amerika wel, daar staat de eigen verantwoordelijkheid centraal, al staan er wel veel waarschuwingsborden. In Nederland zijn we geneigd een hek te zetten aan de rand van de afgrond. Tot hier en niet verder.’
En het Nibud zet dat veiligheidshek neer.
‘Ja, als het om hypotheken gaat. Als je die helemaal aan de vrije markt zou overlaten, dan komen daar misschien ongelukken van. Mensen lenen makkelijk meer dan verstandig is, worden wellicht niet goed geïnformeerd of handelen vanuit de emotie die een overspannen huizenmarkt nu eenmaal met zich meebrengt.
‘Je huis verliezen is een heel ingrijpende gebeurtenis. Er kunnen natuurlijk allerlei verschrikkelijke dingen gebeuren in een mensenleven, van een scheiding tot arbeidsongeschiktheid tot ontslag. Bij verlies van inkomen wil je natuurlijk niet meteen je huis kwijtraken. We kunnen dat natuurlijk niet altijd voorkomen – dan zou je nog veel minder hypotheek kunnen verstrekken – maar je kunt de risico’s wel beperken.
‘Er is ook een algemeen belang. Als het misgaat met de hypotheken, kan dat de hele economie omlaag trekken. Dat hebben we gezien tijdens de financiële crisis. In Amerika werden hypotheken verstrekt aan mensen die ze niet konden betalen. Toen ze inderdaad niet betaalden, ontstond een domino-effect. Dat heeft de Nederlandse regering doen besluiten de maximale hypotheekruimte in 2013 vast te leggen in een wettelijke regeling, op basis van het Nibud-advies. Daarvoor stond die alleen in de gedragscode van de banken zelf.’
Speelt de ontwikkeling van de huurprijzen in de vrije sector nog een rol? Veel mensen betalen daar meer huur dan ze maandelijks zouden kunnen betalen aan een hypotheek. Maar van u mogen ze zo’n lening niet krijgen.
‘Ik zou het heel knap vinden als je inderdaad acht jaar zo’n hoge huur kunt betalen. Blijkbaar kun je dan superstrak bezuinigen op andere dingen. Als het je lukt om zo lang die huur op te brengen, dan zou ik mij goed kunnen voorstellen dat je daarvoor als geldverstrekker een uitzondering maakt en toch iets meer zou lenen.
‘Het systeem voorziet in de mogelijkheid een uitzondering te maken. De geldverstrekker moet dan wel goed kunnen uitleggen waarom hij in zo’n geval tóch een lening afgeeft. Dan moet er goed worden gekeken naar de héle situatie van die ene persoon. Misschien is hij wel zijn spaarrekening aan het leegeten voor die huur. Of heeft hij toch extra inkomsten, bijvoorbeeld van een medehuurder.
‘Er loopt nu een proef met een duurhuurhypotheek, een lening voor mensen die toch al veel geld kwijt zijn aan een huurwoning. Uit een eerder experiment bleek dat het best een beperkte groep huurders was die met een ruimere leennorm tóch een hypothecaire lening kreeg.
‘Als de huren in de vrije sector te hoog zijn, dan moet je dáár wat aan doen, zoals de regering zich nu heeft voorgenomen. Dat lijkt mij beter dan zo’n hele groep meer te laten lenen voor de aankoop van een huis. Het gevaar is dat je daarmee de leenruimte verder verruimt voor iedereen. En daarmee de huizenprijzen verder opdrijft. Dan koopt iedereen nog steeds dezelfde woning, maar alleen voor een hogere prijs.’
Warnaar werkt met zijn collega’s Marjan Verberk en Jasja Bos aan een eerste concept van de financieringslastpercentages 2023, die ze volgende week moeten inleveren. Daarvoor hebben ze al gesproken met onder meer de banken, advieskantoren en toezichthouders De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De laatste twee zinspelen daarbij volgens Warnaar steevast op beperking van de leenruimte. De geldverstrekkers houden zich doorgaans op de vlakte: ‘Die willen doorgaans niet veel veranderen. Ze zijn tevreden met de huidige situatie: een goed rendement en weinig risico.’
Op 1 oktober wordt het definitieve advies ingeleverd in Den Haag, aangepast aan de laatste economische ontwikkelingen en de kabinetsplannen die op Prinsjesdag worden gepresenteerd. Warnaar: ‘Het kan later dit jaar bijvoorbeeld nog meevallen met de inflatie. Of misschien dat de lonen alsnog meestijgen met de inflatie. Wellicht komt het kabinet nog met een belastingverlaging. Maar vooralsnog zien we een echte daling van de bestedingsruimte van mensen. Als dat zo blijft, dan heeft dat zijn weerslag op alle financiën, dus ook op de leenruimte voor hypotheken. Het draait uiteindelijk allemaal om koopkracht.’
Is een huis kopen nog wel van deze tijd?
De huizenprijzen stijgen de laatste jaren maar door en er lijkt geen eind aan te komen. Dat kan toch niet zo doorgaan? Waarom richten zoveel mensen zich op het maximale hypotheekbedrag? En is kopen eigenlijk beter dan huren? Marcel geeft antwoord op die en meer vragen in de Geldpraat-aflevering: Is een huis kopen nog wel van deze tijd?