Welke hypotheek past bij u?

De keus voor een hypotheek heeft financiële gevolgen heeft voor de komende 20 of 30 jaar. De zekerheid of aan het einde van de looptijd de totale hypotheek is afgelost, verschilt per hypotheek. De maandlasten hangen af van het totale bedrag, de rente en het type hypotheek.

Soorten hypotheken

De kenmerken van de meestvoorkomende hypotheken:

Lineaire hypotheek

U lost u elke maand eenzelfde bedrag af, bijvoorbeeld 1/360e deel bij een looptijd van 30 jaar. U betaalt rente over de resterende schuld. De maandelijkse lasten zijn in het begin dus hoog, maar gaan later omlaag. Aan het eind van de looptijd heeft u de hypotheek altijd afgelost.

Annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u elke maand een vast bedrag. Dit bedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin van de looptijd betaalt u veel rente en lost u weinig af. Later is dat omgekeerd en betaalt u dus weinig rente en lost u veel af. Aan het einde van de looptijd heeft u met een annuïteitenhypotheek de hele hypotheek afgelost. Als u gebruikmaakt van hypotheekrenteaftrek, zijn de netto lasten in het begin van de looptijd laag, maar lopen ze later op.

Spaarhypotheek

Bij een spaarhypotheek betaalt u maandelijks een bedrag aan rente. U lost niet af. In plaats daarvan spaart u gedurende de looptijd van de hypotheek het bedrag bij elkaar om de hypotheek mee af te lossen. Sparen gebeurt met een levensverzekering of via een bankspaarrekening.

Bij een levensverzekering betaalt u een deel van de premie voor een overlijdensrisicoverzekering. Bij banksparen is dit niet het geval; u kunt er voor kiezen een losse overlijdensrisicoverzekering af te sluiten.

De rente die u ontvangt is altijd gelijk aan de hypotheekrente. Zo wordt het effect van renteschommelingen beperkt. Bij een spaarhypotheek spaart u altijd het volledige bedrag bij elkaar. Ook kunt u maximaal profiteren van hypotheekrenteaftrek.

Beleggingshypotheek

Bij een beleggingshypotheek betaalt u naast de rente maandelijks een bedrag waarmee belegd wordt. De opbrengst aan het eind van de looptijd is hopelijk genoeg om uw hypotheek af te lossen. Dit hangt af van de ontwikkelingen op de 'beurs'. Een beleggingshypotheek kan een hoger rendement opleveren, maar u hebt meer onzekerheid. Bij een beleggingshypotheek kunt u zelf beleggen of via een levensverzekering. Ook betaalt u vaak een premie voor een overlijdensrisicoverzekering.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek hoeft u niets af te lossen en betaalt u alleen rente. Dat kan alleen voor een deel van de hypotheek of als er genoeg overwaarde is. Deze hypotheek moet dus wel degelijk worden afgelost, maar gewoonlijk niet tijdens de looptijd. U zorgt zelf voor vermogensopbouw voor het moment van aflossen.

Hybride hypotheek

U kunt ook een combinatie van hypotheken nemen: een deel spaarhypotheek, een deel beleggen en een deel aflossingvrij. Dat heet een hybride hypotheek. Bij alle hypotheken is het mogelijk boetevrij extra af te lossen.

Rente

Over de nog uitstaande schuld moet u rente betalen. Vaak kunt u de rente voor een aantal jaren vastzetten, dat biedt zekerheid voor die periode. Aan het eind van deze termijn wordt de rente aangepast aan de dan heersende rentevoet. Dat kan hoger of lager zijn dan wat u nu betaalt. De rente is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Zekerheid voor de bank

Voordat de bank een hypotheek verstrekt, wordt er gekeken naar twee zaken:

• Uw inkomen: kunt u rente en aflossing betalen?
• De waarde van het huis: brengt het in geval van nood genoeg op?

De bank heeft op die manier meer zekerheid. De rente kan dus redelijk laag zijn vergeleken met bijvoorbeeld een persoonlijke lening. Het Nibud adviseert hypotheekverstrekkers over de financieringslastpercentages: dat deel van het inkomen dat maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed.

Nationale Hypotheek Garantie

Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn deze percentages bindend; voor hypotheken zonder NHG hebben hypotheekverstrekkers afgesproken dat men in principe deze percentages hanteert. Slechts in bijzondere omstandigheden kan er van worden afgeweken.

Door te werken met deze voor elke bank geldende financieringslastpercentages wordt tegengegaan dat onverantwoord hoge hypotheken worden verstrekt. Daarmee wordt het risico op gedwongen verkopen en een restschuld verkleind. Dat is voordelig voor hypotheekverstrekkers én huizenkopers

Rente aftrekbaar

De rente van een hypotheek (niet de aflossing!) voor de eerste eigen woning is aftrekbaar voor de belasting. Tenminste, als u de lening gebruikt voor aankoop of verbetering van de woning. Dat bespaart u veel geld: tussen de 33% en de 52% van de rentekosten, afhankelijk van uw inkomen: hoe hoger het inkomen, hoe meer voordeel.

Overwaarde

Soms is een flink verschil ontstaan tussen de werkelijke waarde van een woning en de resterende hypotheekschuld. Stel dat u een hypotheek heeft afgesloten voor € 200.000 en uw woning is inmiddels € 250.000 waard (bijvoorbeeld door een verbouwing), dan is er sprake van overwaarde. U kunt dan uw hypotheek verhogen en zo aan extra geld komen.

Dit wordt een tweede hypotheek genoemd. U moet dan per maand wel meer afbetalen, bovendien brengt de wijziging van de hypotheek flinke kosten met zich mee. De rente op die extra hypotheek is alleen aftrekbaar van de belasting als u het geld gebruikt voor het onderhoud van uw eigen - eerste - woning. Gebruikt u het geld voor de aanschaf van een auto of boot, dan is de rente niet aftrekbaar.

Welke hypotheek kiest u?

Beantwoord daarvoor voor uzelf een aantal belangrijke vragen:

• Wilt u aan het eind van de looptijd zekerheid hebben dat de hypotheek is afgelost? Kies dan niet voor een beleggingshypotheek.
• Wilt u altijd de laagste maandlasten? Maandlasten kunnen afhankelijk zijn van verwachte beleggingsopbrengsten of van een lage rente die slechts voor korte termijn geldt. Ook andere voorwaarden kunnen belangrijk zijn zoals de rente van de rentevaste periode of het type hypotheek.
• Heeft u nog andere plannen die geld kosten? Bedenk wat de gevolgen zijn van de eventuele hypotheeklasten op uw totale budget. Vul bijvoorbeeld eerst het Persoonlijk Budgetadvies in.